부동산 NPL 사례

안녕하세요.

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10년 전 부동산 '대폭락' 또 터지나...두려운 붕괴 조짐.news

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전국 부동산 시장에 찬바람 분다…서울 아파트 매매수급지수, 3년 3개월 만에 ‘최저’

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현직 은행원 대출담당이 보는 부동산 폭락

 

요즘 부동산 가격이 하락하고 있다고 연일 기사가 쏱아지고 있습니다.

부동산 가격이 하락은 매수세가 약해지고 가격의 하락으로 이어지는데요.

이번글에서는 부동산이 하락하는 시점에 부실 채권이 많아질것으로 생각 되어, 현 시점에 좀 더 유리할 수 있는 부동산 매입방법인 NPL을 실전 사례를 통해 소개해 드리려합니다.

 

NPL이란?

부실채권(NPL)이란 금융기관의 대출 및 지급보증 중 원리금이나 이자를 제때 받지 못하는 돈을 말합니다. 부실대출금(장기연체/손실비용)과 부실지급보증액을 합친 금액으로 3개월 이상 연체된 대출을 말하며, 금융회사는 3개월 이상 연체 채권을 대출원금보다 낮은 가격에 매각 또는 유동화하거나 회계상 손실 처리합니다.​

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NPL매입 방식에는 여러가지가 있지만

오늘은 일반인도 할 수 있는 채무인수 방식에 대해 설명해 드리겠습니다.

채무인수 방식은

• 낙찰을 조건으로 임시로 면책적 채무인수에 대한 권리를 인정해 주는 것
• 론세일 방식과는 달리 임시 조건부 양도

입니다. 유동화회사와 거래를 하며 경매 최저입찰 가격의 10%를 내고 채무인수 계약서를 작성하고, 이후 경매에 참여해 낙찰을 받으면 소유권을 이전하고, 낙찰받지 못하면 계약은 무효가 됩니다.

 

NPL의 장점

NPL의 장점은

①안정성 - 1순위 저당권에 투자함으로써 채권확보에 안정성이 높습니다. 재실사 평가를 통해 정확한 회수금액을 알 수 있다.

 

②환금성 - 투자기간이 비교적 짧은 시간 내에 배당을 받을 수 있습니다. 부동산 투자보다 현금흐름이 빨라 장시간 소유되는 부동산 투자에 비해 현금 유동성이 좋습니다.

 

③양도세 - 배당소득에 대한 비과세 효과가 있습니다. 채권자로서 배당에 참가하기 때문에 세금이 부과되지 않아 더 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

 

④눈으로 정보 파악 - 투자대상물 건의 소재 파악이 가능해 물건의 시장성과 가치 판단이 쉽고 투자 여부를 선택 및 매입가격 결정이 용이

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⑤경매 낙찰 시 자금 부담 경감 - 직접 낙찰을 통한 잔금 납부 시 배당받을 금액으로 낙찰대금에서 상계신청을 할 수 있고, 90%까지 대출을 받을 수 있어서 적은 자금으로 소유권을 취득할 수 있습니다.

 

이제 실제 사례를 통해 NPL이 어떻게 진행되는지 알아 보겠습니다.

 

이번에 소개해드릴 NPL사례 물건은 2019타경 13942물건입니다.

거제시 아주동에 위치해 있는 아파트로, 호갱노노로 확인했을 당시 회전율 3%였고, 예상 매매가격은 당시 실거래는 1억정도에 찍히고 있었습니다.

 

이해를 돕기 위해 일반 입찰 후 매도 했을 때와 NPL로 진행한 사례와 비교를 해보겠습니다.

단순히 비교하면 큰 차이가 없고, 오히려 NPL쪽이 더 과정이 많아서 불편하다고 생각하실 수 있습니다.

이렇게 추가적인 불필요한 과정을 거쳐서 얻는게 무엇인지 이제부터 알아보겠습니다.

 

1. 양도세 절감
2. 입찰의 용이
3. 저렴한 가격으로 낙찰받은 효과
4. 원금회수 기간이 빠름
5. 양도차손

1. 양도세 절감

 일반 입찰의 경우 7,300만원에 낙찰 받고, 8,500만원에 매도 했으므로 1,200만원에 따른 양도세를 내야 합니다.

비용을 제하고 양도세의 6%에 해당하는 양도세를 납부해야합니다.

NPL의 경우, 10,500만원에 낙찰받고, 8,500만원에 매도 했으므로 양도차손이 발생하였기에 양도세를 내지 않습니다.

 

2. 입찰의 용이

 해당 물건의 경우 통영지법에서 진행하는 물건이었기 때문에 입찰을 위해서는 통영지법에 입찰일에 가야합니다.

하지만 NPL 채무 인수 방식으로 진행했기 때문에 유동화회사에서 위임장을 가지고 입찰을 해주었기에 직접 통영에 가지 않고 입찰을 할 수 있었습니다.

 

3. 저렴한 가격으로 낙찰받은 효과

 위의 사진을 보면 아시겠지만 해당 경매 물건은 33명이 입찰을 들어왔고, 차순위 신고가 8,800만원에 들어왔습니다.

만약에 제가 일반입찰로 통영에가서 입찰했다면 당연히 떨어졌겠지만, 저는 NPL로 진행했기 때문에 7,300만원에 낙찰을 받을 수 있었습니다.

 

4. 원금회수 기간이 빠름

 저는 레버리지를 이용한 투자를 하기 때문에, 또 다른 투자를 해야하기 때문에 원금회수가 중요한 요소중 하나입니다.

NPL로 진행했을 때, 7,300만원에 매입을 했고, 8,000만원의 대출을 실행했기 때문에 대출실행과 동시에 원금을 회수하고 추가적인 투자금을 얻을 수 있었습니다.

 

5. 양도차손

 저는 양도차손을 이용하여 당해년도에 다음 물건에서 얻은 양도차익과 양도차손을 상계하여 양도차익을 줄여서 양도세를 절감할 수 있었습니다.