증여·상속 1편 - 수익형 부동산 증여편

상속에 관하여 시리즈로 다뤄볼 예정입니다.

이번에는 증여·상속 시 수익형 부동산으로 증여할 때 증여세액을 예시를 통해 알아보겠습니다.

 

뽀삐씨의 현재 개인사업자로 연간 소득금액이 1억원을 넘고, 현재 재산은 거주중인 아파트와 매달 임대료가 들어오는 상가, 그리고 예금 및 보험상품 등의 금융상품들로 이루어져 있다. 뽀삐씨가 가지고 있는 아파트와 상가 예금 모두 아래표와 같이 각각 4억이라고 할 때, 증여하려 한다면 어떤 재산을 증여하는 것이 세금 측면에서 더 유리할까요?

아파트는 증여세가 가장 크기 때문에 제외하고, 현재 4억에 거래가 예상되는 상가와 예금을 비교해 보겠습니다.

 

우선 상가부터 얘기해 보겠습니다.

상속·증여세법상 부동산의 경우 시가를 원칙으로하나 거래사실이 없어서 시가를 파악하기 어려울 경우 보충적 방법으로 시준시가를 적용하도록 정하고 있습니다. 때문에 위의 상가는 4억원에 거래가 예상되상 되지만 세법상의 시가로 볼 수 없기 때문에 증여시 상가를 기준시가로 평가할 수 있습니다.

 

상가의 경우, 증여세 절세 포인트가 크게 3가지가 있습니다.

첫번째는 기준시가로 평가할 경우, 거래 가능한 금액의 70~80%이하로 형성되어 있어 기준시가로 평가할 경우 증여세를 절세할 수 있는 포인트가 될 수 있습니다.

두번째는 임대보증금을 인계할 경우 보증금은 증여재산가액에서 차감되어 증여세를 차감할 수 있습니다.

세번째는 상가의 보유기간이 길다면 장기보유특별공제(15년 이상, 최대 30%)가 적용되어 양도세의 부담은 줄어들고 부담부증요로 절세 효과를 극대화할 수 있습니다.

 

뽀삐씨는 소득이 1억이 넘기 때문에 적용되는 소득세율은 35%이므로 상가에서 발생하는 임대소득은 종합과세 대상이므로 35%의 소득세율이 적용됩니다. 예를 들어 상가에서 4%의 수익률로 임대 소득이 1,600만원 발생할 때, 임대소득으로 인한 소득세는 1,600만원의 35%인 560만원이 됩니다. 그러나 자녀에게 건물을 증여하여 소득을 자녀에게 귀속시키면 소득세 절감 효과가 발생합니다.

 

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수익형 부동산 증여시 유의할 점

1. 납부해야할 증여세가 2천만원 초과하고, 자녀가 증여세를 납부할 만한 여력이 없을 경우 연부연납을 신청하여 임대소득을 재원으로 증여세를 납부할 수 있습니다.

 

2. 상가 증여로 인한 증여세, 취득세, 양도소득세 납부금액을 사전에 확인하여 사전증여로 인한 절세금액과 비교하여 절세 효과가 있는지 따져봐야 합니다.

 

3. 매년 5월말에 개별공시지가가 공시되기 때문에, 그전에 증여하는 것이 유리합니다. 

    -> 공시지가가 상승하면 기준시가도 상승하게 되어 납부해야할 증여세와 취득세가 증가합니다.

 

4. 자녀에게 임대소득이 발생하게 되면 자녀는 피부양자 자격을 상실하여 건강보험료를 납부해야 합니다.

 

5. 증여시 취득세, 증여세를 감안해야합니다.

 

6. 기준시가와 임대료 환산가액, 담보대출가액에 따라 평가액이 달라질 수 있습니다. -> 그 중  큰 금액을 평가가액으로 합니다.

 

7. 고가 부동산의 경우 국세청에서 직접 감정의뢰하여 감정가액을 시가로 평가할 수 있습니다.

 

8. 매입한지 2년 이내 증여할 경우 매매가액을 시가로 볼 수 있습니다. 

 

9. 보증금을 인계할 경우, 증여자가 양도소득세를 납부할 상황이 발생할 수 있으니 보증금을 인계할 때와 하지 않았을 때 증여세를 비교해야 합니다.

 

10. 그렇기 때문에 증여할 계획이 있다면 전문가와의 상담을 한 후 실행하도록 합니다.